Как избежать выселения

01 июня 2013

Рыночная ситуация в области аренды нежилых помещений в Москве на сегодня такая, что ставки арендной платы выросли за последние годы в пару раз и продолжают расти. Это в свою очередь приводит к тому, что собственники помещений, заключившие длительные договоры аренды с фиксированным размером арендной платы пару лет вспять, на данный момент заинтересованы в их расторжении либо пересмотре критерий оплаты.

На практике это часто приводит к судебному спору, в процессе которого собственник по тем либо другим формальным основаниям просит признать контракт аренды недействительным, незаключенным либо расторгнуть его досрочно. В связи с этим арендатору следует знать, на какие значительные моменты стоит направить внимание при заключении контракта аренды, чтоб потом избежать противных сюрпризов.

В принадлежности ли помещения

Нужно затребовать у арендодателя копию свидетельства о праве принадлежности на помещение. Для дополнительной убежденности можно к тому же без помощи других получить выписку из ЕГРП, в какой не только лишь будет обозначено, кто является собственником помещения, но также будут отражены данные о наличии в отношении помещения ареста, залога, уже заключенных договоров аренды, других обременений.

Часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда в аренду предлагаются помещения, на которые арендодатель еще не успел зарегистрировать право принадлежности. Такие ситуации вероятны, к примеру, когда арендодатель заполучил помещение у другого лица по договору купли-продажи, является победителем приватизационных торгов, участвовал в качестве инвестора в строительстве объекта недвижимости. Обычно, в этих случаях будущему арендатору в качестве документов, подтверждающих права арендодателя на помещение, предлагаются договоры купли-продажи, инвестирования, протоколы подведения итогов торгов по продаже имущества в порядке приватизации, документы, подтверждающие оплату арендодателем помещения, и т. п.

Но в согласовании с требованиями законодательства, контракт аренды может быть заключен только после регистрации правасобственности арендодателя. Любые договоры, в том числе и подготовительные, заключенные до момента гос регистрации права принадлежности арендодателя, признаются арбитражными судами недействительными. При этом таковой иск может быть предъявлен в течение 3-х лет с момента заключения контракта.

Потому арендатор, если только он не готов идти на риск признания потом контракта аренды недействительным, должен убедиться в соответствующей гос регистрации права принадлежности арендодателя на помещение.

Помещение должно быть свободно от ареста, залога (ипотеки), других обременений

Как уже указывалось выше, информация о наличии обременений в виде ареста, других договоров аренды, залога (ипотеки), иных обременений содержится в выписке из ЕГРП, которая может быть получена хоть каким лицом в органах Росрегистрации.

Наложение на помещение ареста по судебному акту либо постановлению органов подготовительного следствия ведет к запрету распоряжаться данным помещением. При всем этом под таковой запрет попадают не только лишь сделки по продаже помещения, но также и заключение договоров аренды. Любые договоры аренды, заключенные в период наложения ареста, будут потом признаны трибуналом недействительными.

Наличие же обременения помещения в виде залога (ипотеки) просит неотклонимой проверки критерий контракта залога (ипотеки), так как, согласно закону "Об ипотеке", в обозначенный контракт могут быть включены условия, согласно которым для заключения контракта аренды требуется согласие залогодержателя.

Помещение, передаваемое в аренду, должно быть свободно от обременений другими обязанностями и, а именно, ранее заключенными договорами аренды. Информация о длительных - другими словами заключенных на срок от 1-го года и более- договорах аренды должна содержаться в уже упоминавшейся выписке из ЕГРП. Относительно же короткосрочных договоров придется положиться на информацию самого арендодателя. Если же у арендатора есть информация о том, что помещение ранее сдавалось в аренду, нужно затребовать акт его возврата арендатором арендодателю и убедиться в погашении соответственной записи в ЕГРП, если контракт был длительным, а не просто убедиться в физическом освобождении помещения от предшествующего арендатора и его имущества. Росрегистрация не будет регистрировать новый контракт аренды, пока в ЕГРП не будет погашена запись о существовании старенького контракта. Трибунал же почти всегда признает новый контракт, заключенный на ранее обремененное арендой либо другим контрактом помещение, недействительным.

Имеет ли право арендодатель сдавать помещения

На практике встречаются случаи, когда помещения арендуются у разных ГУП либо учреждений (к примеру, образовательных, мед и т. п.).

Согласно требованиям законодательства, ГУП не имеет права сдавать в аренду неподвижное имущество без согласия собственника, которым является компетентный муниципальный орган. При всем этом нужно инспектировать не только лишь наличие самого согласия соответственного органа, да и соблюдение процедуры его дизайна и требований к его содержанию. В дополнение необходимо подчеркнуть, что если в итоге передачи в аренду помещения ГУП будет лишено способности производить свою деятельность- к примеру, в случае сдачи всех либо большинства производственных помещений,- таковой контракт признается жалким в силу прямого указания закона, независимо от наличия согласия компетентного муниципального органа.

Учреждения же по общепринятому правилу вообщем лишены прав по распоряжению имуществом, в том числе и неподвижным. Потому контракт аренды помещения, заключенный, к примеру, с больницой либо учебным заведением, вероятнее всего, будет признан недействительным.

Да и при заключении контракта с обыкновенной коммерческой организацией - акционерным обществом либо обществом с ограниченной ответственностью - нужно убедиться в том, что соблюден порядок одобрения схожих сделок.

Уставы ряда компаний включают положения, согласно которым для совершения всех сделок с недвижимостью, в том числе и для заключения договоров аренды, требуется или решение общего собрания участников общества, или соответственное решение совета директоров. Контракт аренды,заключенный без получения нужных одобрений, потом может быть признан недействительным по иску как участников общества, так и самого общества.

Какие конкретно помещения передаются в аренду

Состав передаваемых помещений должен быть очень тщательно описан на основании документов БТИ с указанием общей площади, предоставляемых в аренду помещений, их номеров и площади каждого из помещений, согласно документам БТИ.

Стоит направить внимание, соответствует ли состояние помещений тому, как оно отражено в документах БТИ - поэтажном плане и экспликации.

Ведь помещение могло подвергнуться перепланировке, в документах БТИ не зафиксированной. Если свойства помещения (площадь, состав передаваемых помещений), зафиксированные в договоре аренды, не будут соответствовать реальному состоянию, то контракт потом может быть признан трибуналом незаключенным. Потому лучше условиться с арендодателем о приведении документов БТИ в соответствие с реальным состоянием помещений (другими словами о проведении новых обмеров и подготовке нового комплекта документов).

Если контракт аренды заключается на долгий срок - больше года - и, как следует, будет нужно его муниципальная регистрация, стоит направить внимание на наличие в документах БТИ так именуемых бардовых линий. Их присутствие свидетельствует о том, что в помещении были произведены работы по перепланировке без получения согласования компетентных органов. При регистрации контракта аренды в органы Росрегистрации вкупе с контрактом аренды предоставляются и документы БТИ. В случаях, когда они содержат "красноватые полосы", Росрегистрация может отказать в гос регистрации соответственного контракта, в особенности если в итоге перепланировок значительно поменялась площадь помещения, появились пристройки либо надстройки и т. п.

Все недочеты - в акте

Так как с момента приемки помещения по акту ответственность за его состояние перебегает к арендатору, следует зафиксировать в акте как имеющиеся недочеты помещения (к примеру, следы протечек, повреждения интерьера),так и наличие перепланировок, которые не отражены в документах БТИ.

При появлении потом судебного разбирательства арендатору будет проблемно обосновать, что состояние помещения усугубилось не по его вине, что перепланировки произведены не им, а арендодателем. Трибунал воспринимает решение на базе документов и навряд ли воспримет во внимание, к примеру, свидетельские показания. Как указывает судебная практика, ухудшение арендодателем состояния помещения либо создание в нем перепланировок, не согласованных с арендодателем либо с компетентными органами, является основанием для преждевременного расторжения контракта аренды в судебном порядке с возможностью взыскания с арендатора убытков, вызванных ухудшением состояния помещения либо устранением перепланировки.

Как защитить свои интересы до госрегистрации контракта аренды

Так как в силу требований закона длительный контракт аренды вступает в силу не ранее момента гос регистрации, существует необходимость урегулировать дела сторон до обозначенного момента.

Обычно арендодатель включает в контракт положения, согласно которым условия контракта распространяются и на дела сторон, возникшие с момента передачи помещения по акту до момента гос регистрации контракта.

Но данное положение защищает быстрее арендодателя, чем арендатора, потому что позволяет арендодателю получать арендную плату, ложит на арендатора ответственность за помещение. При всем этом в предстоящем арендодатель может уклониться от подачи документов для гос регистрации и заключить, к примеру, контракт с другим лицом. В данном случае 1-ый из арендаторов (который, строго говоря, арендатором не является, потому что контракт с ним считается незаключенным) фактически лишен действующих методов защиты.

Чтоб избежать этого, можно предложить последующую схему. Сразу заключаются два контракта аренды: короткосрочный и длительный. При всем этом в короткосрочный врубается условие о том, что он прекращает свое действие с момента гос регистрации длительного. Таким макаром, один контракт перетекает в другой, но в хоть какой момент действует какой-нибудь из договоров, потому арендатора нельзя выселить из помещения как лицо, занимающее его в отсутствие контракта.

Любые перепланировки должны быть согласованы

В законе сказано, что неотделимые улучшения арендуемого имущества (а ими обычно являются результаты ремонта помещения), произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Не считая того, как уже указывалось выше, создание арендатором в помещении перепланировки без согласия арендодателя (даже если это привело к улучшению помещения) является основанием для преждевременного расторжения контракта аренды.

Потому нужно получать предварительное письменное согласие арендодателя на проведение работ в помещении, в особенности если они связаны с перепланировкой. При этом в таком согласии лучше очень тщательно обрисовать состав работ, приложив чертежи, схемы, также согласовав с арендодателем смету работ по ремонту. В данном случае арендатор по окончании контракта аренды имеет возможность получить от арендодателя компенсацию за произведенные расходы. От лица арендодателя такое согласие должно быть подписано уполномоченным лицом, другими словами генеральным директором либо лицом, действующим на основании доверенности.

Практика подписания документов от лица арендодателя другими лицами - к примеру, основным инженером, бухгалтером и т. п.- приводит к тому, что трибунал не воспринимает такие документы в качестве соответствующих доказательств.

Что касается согласования перепланировок с компетентными органами, то, согласно законодательству городка Москвы, документы для получения соответственных разрешений принимаются только от лица собственника помещений. Потому арендатор, если он планирует провести в помещении работы по перепланировке, должен настаивать на включении в контракт обязательств арендодателя по направлению в надлежащие органы воззваний. Начинать проведение работ по перепланировке не следует ранее получения разрешений соответственных органов - обычно таким документом является протокол междуведомственной комиссии.

Арендатор платит за коммунальные услуги

Арендная плата является платой только за использование помещением. Потому любые другие коммунальные услуги, если другое не записано в договоре, уплачиваются арендатором раздельно: хотя он может настаивать, чтоб все коммунальные платежи были включены в состав фиксированной арендной платы.

Арендатор должен знать, что даже при отсутствии меж ним и арендодателем специального соглашения об оплате арендатором практически потребленных коммунальных услуг их цена может быть взыскана с арендатора, в том числе и после окончания деяния контракта аренды.

Нецелевое использование- основание для преждевременного расторжения контракта

Часто по инициативе арендодателя в контракт врубается условие о том, что помещение должно употребляться только по определенному предназначению: к примеру, для размещения кабинета. В случае же нарушения обозначенного условия контрактом предусмотрена возможность его преждевременного расторжения.

Но если даже контракт не содержит схожих критерий, нецелевое внедрение помещения будет являться основанием для его преждевременного расторжения. Потому арендатор должен убедиться (к примеру, из документов БТИ), что целевое предназначение помещения подходит для его вида деятельности, и, не считая того, лучше закрепить разрешенные виды использования помещения в договоре.

Акт по окончанию аренды

Возвращая помещение по окончании срока деяния контракта, арендатор должен подписать с арендодателем кооперативный акт о возврате помещения. В неприятном случае при появлении судебного спора будет считаться, что арендатор продолжал воспользоваться помещением, а как следует, с него будет взыскана дополнительная сумма арендной платы.

В акте также должно быть отражено состояние возвращаемого помещения, потому что, согласно требованиям закона, помещение должно быть возвращено в том же состоянии, как и было принято, с учетом обычного износа. В этом же акте можно отразить, кроме отсутствий претензий арендодателя к состоянию возвращаемого помещения, также и отсутствие меж сторонами претензий по обоюдным расчетам (в том числе по арендной плате и коммунальным платежам).

Другие новости по теме:
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом.
Вступил в действие федеральный закон "О государственном кадастре недвижимос ...
1 марта 2008 года в Рф вступил в действие федеральный закон "О муниципальном кадастре недвижимости", призванный значительно упростить функцию дизайна принадлежности для бессчетных дачников и других
Что нужно знать будущему соинвестору
На непредсказуемом русском рынке недвижимости брать квартиру очень рискованно. Нескончаемый долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим личным инвесторам. Для
Путь к стройплощадке теперь лежит через аукцион
Согласно новенькому Градостроительному кодексу, с 1 октября 2005 года земляные участки под строительство жилища будут распределяться средством открытых торгов. Юрист М2 ведает о правилах организации