Итоги для российского жилищно-коммунального хозяйства выглядят противоречиво

12 сентября 2013

Итоги этого года для русского жилищно-коммунального хозяйства смотрятся очень противоречиво. С одной стороны, власти с наслаждением отмечают возросшую активность людей: с выбором метода управления своим домом определяется больше людей. Но с другой стороны, до сего времени домов "при хозяине" в целом по Рф только чуток больше половины от общего числа. Обитатели других ожидают, когда выбор сделают за их. Ну и из числа тех, кто избрал, далековато не все сделали это по собственной воле. Часто услуги личной управляющей компании либо создание приятельства собственников жилища (ТСЖ) власти либо коммерческие организации навязывают жителям чуть не из-под палки -- или для галочки в отчете об успехах реформы ЖКХ, или для получения прибыли.

Одной из главных обстоятельств пассивности людей считается ужасающее состояние жилищного фонда в нашей стране: объемы недоремонта оцениваются в триллионах рублей. Вот все это, с позволения сказать, хозяйство должны принять собственники квартир. И после чего эксплуатировать и чинить его за собственный счет, как просит Жилищный кодекс. Естественно, в таковой ситуации не много кто из жильцов согласится принимать дом в управление, тем паче что часто идет речь просто о неподъемных деньгах: ведь в ветхих домах, обычно, живут бедные люди. Только в этом году на самом высочайшем уровне признали: у страны есть перед гражданами долги по серьезному ремонту. Это, пожалуй, можно именовать событием года в русском ЖКХ.

Возвратить должок

История с капремонтом давнишняя. В 1991 году был принят федеральный закон о приватизации жилищного фонда. В нем прописано: передавая квартиры в собственность их жильцов, прежний собственник, другими словами правительство, должен закрыть все свои обязательства по ремонту дома, тем паче что средства по строке "капремонт" оно собирало с людей многие годы. И только после выполнения обязанностей расходы на эксплуатацию строения на сто процентов перекладываются на новых собственников жилища. Приватизация шла бурными темпами, но долгие и длительные годы ни о каком полном ремонте за счет бюджета в Рф не было и речи. Даже в самом богатом городке страны -- Москве -- каждогодние объемы капремонта были такими, что количество ветхого жилища из года в год только увеличивалось. О других регионах лучше умолчать.

А с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса об обязательстве по капремонту в государстве, при этом на всех уровнях, и вообщем запамятовали. Дескать, написано, что собственник чинит -- пусть и чинит. На самом деле, реформа жилищно-коммунального хозяйства зашла в тупик: федеральная власть перекладывала ответственность за ветхое жилище на региональную, региональная сетовала на отсутствие средств, а у обитателей трущоб достаточного количества средств не только лишь нет, да и не будет никогда.

В этом году долги наконец признали. Верховный трибунал на запрос депутата Госдумы Галины Хованской отдал конкретный ответ: пока прошлый наймодатель не отремонтирует вышедший за нормативные сроки эксплуатации дом, новым собственникам эти обязательства навязывать нельзя. Сейчас, по идее, в случае суда меж гражданами и государственными властями о непроведенном капремонте решение будет приниматься в пользу первых. Вот только-только даст решение суда, если средств на ремонт власти все равно не отыщут, в особенности в дотационных регионах?

Чтоб решить эту делему, и был сотворен прошлым летом федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Подразумевается, что средства фонда пойдут на помощь регионам в переселении людей из аварийного жилища и в проведении капремонта. Это очень принципиальное событие: правительство не только лишь признало долги, да и выказало готовность платить по ним. Вот только взнос федерального бюджета в этот фонд -- 250 миллиардов руб. -- смотрится более чем робко на фоне цены недоремонта по всей стране (по оценкам профессионалов, до 10 трлн руб.). Не считая того, получить федеральные средства муниципалитетам будет ой как тяжело. Претендентам выдвинули целый ряд требований. Самое спорное из их -- ремонт с привлечением средств из фонда будет идти лишь на критериях софинансирования: более 5% цены капремонта должны оплатить собственники квартир. По воззрению Галины Хованской, таких средств у обитателей ветхих домов не найдется. Ну и сам подход, считает депутат, в корне неверен: правительство ведь не подарок дарует, чтоб критерий добиваться, а дает долги.

Вобщем, у федеральных властей позиция незыблема: уже на первом совещании наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ управляющий Минрегиона Дмитрий Козак заявил: "за просто так" средства регионам не дадут.

Мысль федеральных властей в том, чтоб провоцировать и ускорить проведение реформы ЖКХ. Так, одно из критерий выделения региону средств фонда -- чтоб в нем к 2011 году более 20% многоквартирных домов организовали приятельства собственников жилища (ТСЖ). Идея-то, может, и отменная, но трудновыполнимая.

Реформа застопорилась из-за ветхой "коммуналки", а средства на ремонт получить можно, только продвинувшись в реформировании. В таковой ситуации полностью может случиться, что муниципалитеты будут загонять обитателей в ТСЖ против воли либо без их ведома. Что часто происходит уже и на данный момент. Дело в том, что по закону решение о методе управления домом принимается на общем собрании собственников квартир. В почти всех домах посреди собственников остались муниципалитеты -- они обладают неприватизированным жильем.

В этих критериях банки, которые намеревались финансировать поновой выданные ипотечные кредиты методом секьюритизации, обязаны были завлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целенаправлено. Сделки по секьюритизации большинством банков были отложены. Что для заемщиков означало увеличение процентных ставок за использование ипотечным кредитом. "Мы уже смотрим данную тенденцию на рынке", -- продолжает Садовская. Прямо за этим начался интернациональный кризис ликвидности, последствия которого в Рф не замедлили себя ожидать.

А раз обладают, означает, могут как созывать собрание, так и проталкивать на их нужные решения, ведь сила твоего голоса находится в зависимости от размера толики твоей принадлежности в доме. Не считая того, голосование можно провести и заочно -- разнести живущим в доме бабушкам бумажки, показать, где поставить галочки, достигнуть таким макаром кворума, и решение готово. Многие выяснят о таких решениях постфактум. Сами повинны -- ранее шевелиться было надо.

Капремонт - только ответственным

Условия получения средств из фонда реформирования ЖКХ раскритиковали в почти всех регионах. В том числе и в Москве. Столичные власти уже заявили, что не будут исполнять требование об неотклонимом вещественном участии в капремонте собственников квартир. Не будет в последнее время и перехода на 100-процентную оплату москвичами услуг ЖКХ -- это очередное ключевое условие перехода "коммуналки" на рыночные базы. В Москве решили выделить на полный ремонт средства из городского бюджета и провести его вполне по всему городку до 2014 года. За семь лет, согласно уже одобренной в первом чтении Столичной городской думой программке, отремонтируют 13,7 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м -- больше половины всего жилищного фонда Москвы. На это выделяется около 490 миллиардов руб., другими словами практически вдвое больше, чем федеральный центр выделил на всю страну.

Правда, отказываясь от критерий Фонда реформирования ЖКХ, московские власти и сами не запамятовали выдвинуть условия городским жителям. В столичной программке капремонта черным по белоснежному написано, что в приоритетном порядке реконструируют дома, в каких сделаны ТСЖ. Снова та же логика: вы поначалу отреформируйтесь, а позже мы для вас дадим средства на ремонт, без которого реформа не идет.

Уже после того, как по этому пт программки "прошлись" профессионалы в отрасли ЖКХ, в мэрии позицию смягчили. На заседании в городской Думе 1-ый заместитель мэра в правительстве Москвы Петр Бирюков заявил, что основным пт в определении очередности капремонта станет не наличие в доме ТСЖ, а техническое состояние дома и подготовленность проектно-сметной документации на ремонт. Даже если это и правда так (а пункт о преимуществах для ТСЖ из программки никто не убирал), от полупринудительной "тэсэжации" москвичам, похоже, никуда не деться. После ремонта московские власти хотят передавать дома только "ответственным собственникам". Под такими в мэрии предполагают создавших ТСЖ. Еще летом правительство Москвы своим постановлением наметило план -- за семь лет прирастить количество ТСЖ с сегодняшних умеренных 1,7 тыс. до 30 тыс., другими словами окутать приятельствами практически весь город. Мэр Юрий Лужков поделился своим видением пореформенной структуры ЖКХ в Москве: уже в 2008 году все сегодняшние ДЕЗы будут акционированы, станут равноправными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. И функция их сведется к конкретной эксплуатации домов. Другими словами граждане делают приятельство, которое или само управляет домом, собирает средства и решает, куда их издержать, или нанимает для этой цели профессиональную управляющую компанию. А управляющий уже нанимает прошлый ДЕЗ в качестве подрядчика по выполнению эксплуатационных и ремонтных работ. Если, естественно, ДЕЗ выдержит конкурентнсть с личными компаниями.

Что избрать и что изберут

По воззрению многих профессионалов, реформа "сверху" может привести к грустным последствиям. Для начала напомним о том, чем различаются вероятные методы управления многоквартирными домами. Выбор, как мы уже гласили, делают обладатели квартир на общем собрании.

Согласно Жилищному кодексу, таких методов три. Во-1-х, это конкретное управление собственниками квартир. В данном случае обеспечен наибольший контроль жильцов над тем, что в доме происходит: все главные решения принимаются на общем собрании собственников. Не считая того, контракт со снабжающими организациями (тепло, свет, вода) любой из собственников подписывает раздельно. Другими словами никак, по идее, не пострадает из-за соседей-неплательщиков. Главный минус конкретного управления -- тяжело по каждому поводу собрать большая часть обитателей дома. А еще сложнее отыскать меж ними компромисс. А поэтому этот метод подходит для маленьких домов с малым количеством собственников.

2-ой метод -- когда собственники квартир делают для управления домом специальную некоммерческую компанию. К примеру -- ТСЖ. И далее уже ТСЖ или впрямую подписывает договоры с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями, собирает средства на полный ремонт и т.д., или доверяет это по договору проф управленцам. Эта форма в эталоне -- некоторый компромисс меж конкретным управлением, требующим высочайшей активности и ответственности жильцов, и старенькым хорошим ДЕЗом, когда вы, не особо задумываясь, платите средства, а жалуетесь только если где потечет.

Интересующиеся граждане в домах под ТСЖ всегда могут проверить эффективность расходования их средств (процедура достаточно прозрачная) либо оспорить, скажем, необходимость возведения поста охраны. Апатические же граждане, разок проголосовав за компанию ТСЖ, об общих собраниях могут запамятовать. Конкретно эту модель предлагает россиянам как лучшую правительство.

В конце концов, 3-ий метод: управление управляющей компанией. Это когда на общем собрании собственники квартир просто голосуют за какое-нибудь ООО, часто -- за прошлый ДЕЗ, и отдают ему право решать, сколько средств собирать и на что их растрачивать. Из всех 3-х форм эта отличается самым низким уровнем контроля и роли людей в управлении их домом. Зато есть большой плюс: не нужно ни активничать, не обучаться. За тебя все сделают.

Как выясняется, россияне предпочитают конкретно последний вариант. Согласно исследованию Федеральной антимонопольной службы, на конец первого полугодия 2007 года около трети домов в городках Рф управлялось управляющими организациями. На втором месте -- конкретное управление (приблизительно каждый десятый дом). А ТСЖ, за которые так пропагандируют власти всех уровней, были сделаны только в 4,3% от общего числа многоквартирных домов.

Неувязка тут не только лишь в непроведенном полном ремонте. ТСЖ, к примеру, до недавнешнего времени и создать-то было тяжело. Регистрацией жилищных коопераций занимался Минюст в согласовании с законом о некоммерческих организациях (НКО). Меж тем закон этот, принятый на волне "оранжевых" революций, подразумевает тяжеловесную бюрократическую систему регистрации и контроля. К счастью, в Госдуме сообразили, что опаски по поводу подрывной деятельности некоммерческих организаций к ТСЖ никакого дела не имеют. В ноябре была принята поправка, по которой приятельства собственников жилища из-под закона об НКО были выведены. И сейчас для регистрации им необходимо только встать на учет в налоговых органах. Приняты были в этом году и другие льготы для ТСЖ. К примеру, в Москве их освободили от уплаты земляного налога.

Может быть, эти и другие послабления станут в конечном итоге стимулом к массовому созданию ТСЖ, но непонятно. Вот, к примеру, земляной налог в Москве можно не платить. Но ведь и земли у столичных ТСЖ нет. Хотя по Жилищному кодексу земля под домом принадлежит обладателям квартир просто по факту, в Москве и других больших городках оформлять участки в долевую собственность обитателей никто не торопится. Часто это связано с тем, что неясно, сколько конкретно земли вокруг дома необходимо дать ТСЖ. Исторические границы участков 2-ух примыкающих домов могут быть совсем различными. В том числе это зависит и от времени постройки дома. А поэтому у 1-го ТСЖ возможно окажется в принадлежности целая детская площадка, а у примыкающего -- только клумба шириной в метр. Конфликты при разделе просто неминуемы. Столичный мэр Юрий Лужков решил делему так: предложил отдавать землю по минимуму, фактически по периметру дома. Это, звучащее очень расплывчато, определение содержится и в проекте городского закона "О землепользовании", который рассматривает на данный момент Мосгордума. Обрезать до минимума землевладения ТСЖ -- означает лишить их значимой толики прибыли, которую они могли бы навести на содержание и ремонт дома. Ведь земля -- самое драгоценное, что есть на данный момент в столице.

В таких критериях о реальных, сделанных снизу после обмысленного решения ТСЖ гласить пока не приходится. А они должны появляться -- такая "линия партии". Означает, появятся ТСЖ, которые с юридической точки зрения будут полностью легитимными, а вот с идейной -- фиктивными, сделанными решением сверху. Не так издавна большая компания Mirax Service объявила, что окажет содействие городским властям в разработке 300 ТСЖ в Западном окружении Москвы и получит через их в управление 1,5 млн кв. м жилого фонда. Любовь столичных властей к большим компаниям на рынке ЖКХ уже вызвала массу слухов: депутат Галина Хованская заявляет даже, что у нее есть сведения о сговоре мэрии с 3-мя фирмами о разделе большей части рынка. "Ненатуральная монополия ДЕЗов будет с течением времени заменена ненатуральной монополией личных компаний, что даже еще опасней для обитателей, чем существующая система управления домами", -- считает Хованская.

Времени самим решить, как управлять домом, у россиян фактически не осталось. До 1 мая 2008 года правительство должно провести конкурсы по выбору управляющей компании в тех домах, где жильцы до сего времени не обусловились. По Рф таких -- практически половина. В неких регионах конкурсы уже объявлены, в других -- начнутся скоро (в Москве, к примеру, с 1 января). И, к огорчению, как указывает исследование антимонопольной службы, выбирают власти управдома не всегда в добросовестной борьбе. На конец первого полугодия 2007 года всего 1,3% домов в русских городках получили управдома на организованных муниципалитетами конкурсах. Зато каждый десятый дом отдан местными властями частникам без всяких конкурсов. Логично, что историй о мошенничестве на рынке ЖКХ в нашей стране уже предостаточно.

Понизить риск можно только одним методом: в конце концов пробудиться и поинтересоваться тем, что происходит у вас на дому. Поменять недобросовестного либо неэффективного управдома вы по закону сможете. Это, пожалуй, одно из основных преимуществ новейшей системы ЖКХ по сопоставлению с русскими ДЕЗами, ЖЭКами и РЭУ.

Другие новости по теме:
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом.
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
На что пойдут полтриллиона рублей, выделяемых на капремонт?
В столичном правительстве сотворен департамент полгого ремонта жилищного фонда. Цель - лучшим образом издержать полтриллиона рублей на капремонт в 2008-2014 годах. Управляющим новейшей структуры
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Архитектурные критики оценивают сегодняшний строительный бум
«Время новостей» вместе с агентством P-Arch представляет Клуб строительной критики. Невзирая на строительный бум, строительные процессы незаслуженно находятся на периферии публичного внимания. Чтоб